Функции застройщика в строительстве

Германия

Распределение ролей, согласно нормативным документам

– о предоставлении земельного участка в постоянное
(бессрочное) пользование (объекты федерального, регионального и местного
значения) (статья 20 [6]);

– о выборе земельного участка и предварительном согласовании
места размещения объекта (статьи 30 и 31 [6]);

– о предоставлении земельного участка в собственность или
аренду (статьи 15 и 22 [6]);

– о предоставлении земельного участка в безвозмездное
срочное пользование (статья 24 [6]).

Примечание – Иностранные граждане и лица без гражданства могут
иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные
участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных Земельным кодексом
(пункт 1 статьи 22 [6]).

5.1.2 участвует в конкурсах, аукционах по продаже земельных
участков в собственность или права заключения договора аренды таких земельных
участков (статьи 30, 38, 38.1, 38.2 [6];
[41]).

а) получает решение о предоставлении находящегося в
государственной собственности земельного участка в постоянное (бессрочное)
пользование и оформляет Свидетельство о государственной регистрации права
постоянного (бессрочного) пользования земельного участка;

б) получает решение о предоставлении земельного участка в
собственность, заключает договор купли-продажи находящегося в государственной
собственности земельного участка и оформляет Свидетельство о государственной
регистрации права собственности на земельный участок;

в) получает решение о предоставлении находящегося в
государственной собственности земельного участка в безвозмездное срочное пользование,
заключает договор безвозмездного срочного пользования находящегося в
государственной собственности земельным участком и оформляет Свидетельство о
государственной регистрации права безвозмездного срочного пользования участком;

г) получает решение о предоставлении в аренду находящегося в
государственной собственности земельного участка, заключает договор аренды
находящегося в государственной собственности земельного участка и обеспечивает
государственную регистрацию договора аренды (в случае заключения договора
аренды на срок более одного года).

5.1.4 получает (в случае необходимости) согласие владельцев
земельных участков и заключает с ними договоры аренды или оформляет право
ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) в установленном
порядке (пункт 2 статьи 22, пункт 3 статьи 23 [6]; пункт 6.2.2 СП 48.13330.2011/СНиП 12-01-2004/* [47]).

Распределение ролей

____________

*
/СНиП 12-01-2004/ здесь и далее
в / / указано обозначение СНиП, редакция которого актуализирована.

а) получает технические условия присоединения к сетям
инженерно-технического обеспечения, предусматривающие максимальную нагрузку,
срок подключения объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, срок
действия технических условий, а также информацию о плате за подключение (пункт
3 части 6, часть 7 статьи 48 [2]; [38]);

б) подготавливает в орган местного самоуправления обращение
и получает в установленном порядке градостроительный план земельного участка
(часть 17 статьи 46 [2]);

в) обеспечивает подготовку документации по планировке
территории при строительстве линейных объектов на условиях и в порядке,
установленных положениями статьи 46 Градостроительного
кодекса Российской Федерации (часть 8 статьи 46 [2]).

Управление строительством

5.3.2 Обеспечивает подготовку задания на проектирование с
учётом требований, предъявляемых к этому документу, установленных
законодательными и нормативными правовыми актами Российской Федерации, с
указанием идентификационных признаков здания или сооружения (статья 759 [1]; часть 11 статьи 48 [2];

Примечания

1. Задание на выполнение
проектных работ может быть по поручению заказчика подготовлено подрядчиком. В
этом случае задание становится обязательным для сторон с момента его
утверждения заказчиком (статья 759 [1]).

2.
Задание на проектирование потенциально опасных объектов и объектов
жизнеобеспечения должно быть согласовано органами МЧС России (пункт 28 [62]).

5.3.3 Обеспечивает подготовку задания на выполнение
инженерных изысканий с учётом требований, предъявляемых к этому документу, установленных
законодательными и нормативными актами Российской Федерации и с указанием
идентификационных признаков здания или сооружения (часть 5 статьи 47, часть 5.2
статьи 48 [2]; пункт 1 части 11 статьи
4, часть 3 статьи 15 [14]; пункт 4 [42 «б»]).

Подготавливает (в случаях
предусмотренных договором) техническое задание на выполнение
научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ, а
также согласовывает с исполнителем программу (технико-экономические параметры)
или тематику работ. Передает исполнителю необходимую для работы информацию
(статья 774 [1]).

5.3.5 Заключает с физическими или юридическими лицами (далее
– генеральным подрядчиком по изысканиям, генеральным проектировщиком), которые
соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации, предъявляемым
к лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим
архитектурно-строительное проектирование, договоры подряда на выполнение
проектных и изыскательских работ, а с исполнителями НИОКР – договоры на
выполнение научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических
работ (статьи 758, 769 [1]; пункты 16 и
22 статьи 1, части 2 и 3 статьи 47, части 4 и 5.1 статьи 48 [2]).

Гражданский кодекс

Примечания

1. Материалы и документы,
перечисленные в пунктах 5.3.1 ÷ 5.3.4 настоящего Пособия, являются
неотъемлемой частью соответствующего договора.

2.
Размещение заказов на выполнение проектных и изыскательских работ, а также НИОКР
и заключение соответствующих договоров, финансирование которых будет
осуществляться за счёт бюджетных инвестиций, проводится в порядке,
установленном для размещения заказов на поставку товаров, выполнение работ и
оказание услуг для государственных нужд (подпункт «а» пункта 7.2 [35]; [12]).

Заключает договор с государственным
заказчиком о передаче от него части функций на условиях, определяемых
Правительством Российской Федерации при утверждении целевой программы (пункт 21
[31]; подпункт «б» пункта 27 [21]).

1) градостроительный план земельного участка или в случае
подготовки проектной документации линейного объекта проект планировки
территории и проект межевания территории [54];

2) результаты инженерных изысканий (в случае, если они
отсутствуют, договором должно быть предусмотрено задание на выполнение
инженерных изысканий);

3) технические условия (в случае, если функционирование
проектируемого объекта капитального строительства невозможно обеспечить без
подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения).

(Часть 6 статьи 48 [2]);

4) иные материалы и документы.

5.3.8 Проверяет ход и качество выполненной подрядчиком (исполнителем)
работы, не вмешиваясь в его деятельность (пункт 1 статьи 715 [1]).

5.3.9 Оказывает подрядчику содействие в выполнении работ в
случаях, объёме и порядке, предусмотренных договором подряда (пункт 1 статьи 718
[1]).

5.3.10 Осуществляет контроль соблюдения сроков выполнения
подрядчиком изыскательских и проектных работ.

Примечание – Указанная функция имеет обязательный характер для
объектов, финансирование которых осуществляется за счёт бюджетных инвестиций
(подпункт «в» пункта 7.2 [35]).

5.3.11 Участвует вместе с подрядчиком в согласовании готовой
технической документации с соответствующими государственными органами и органами
местного самоуправления (статья 762 [1]).

5.3.12 Направляет в случаях, предусмотренных статьёй 49 Градостроительного
кодекса Российской Федерации, проектную документацию и результаты
инженерных изысканий на государственную экспертизу по объектам капитального
строительства, для которых указанная документация подлежит государственной
экспертизе, или по своей инициативе на государственную или негосударственную
экспертизу (часть 15 статьи 48, часть 3.3 статьи 49, часть 1 статьи 50 [2]; пункт 2 части 1 статьи 39, часть 1
статьи 41 [14]; [44]; [45]).

5.3.13 При обнаружении недостатков в технической (проектной)
документации или в изыскательских работах привлекает подрядчика (подрядчиков) к
корректировке технической документации или проведению дополнительных
изыскательских работ (пункт 2 статьи 761 [1]).

5.3.14 Привлекает подрядчика (подрядчиков) к участию в деле
по иску, предъявленному заказчику третьим лицом в связи с недостатками составленной
технической документации или выполненных инженерных (статья 762 [1]).

5.3.15 Оспаривает в случае несогласия с отрицательным
заключением государственной экспертизы в течение 3-х лет со дня получения этого
заключения в судебном порядке (части 12 и 13 статьи 49 [2]; пункт 38 [44]).

5.3.16 Утверждает проектную документацию при наличии
положительного заключения экспертизы проектной документации (часть 15 статьи 48
[2]).

5.3.17 Обеспечивает хранение положительных заключений
государственной экспертизы на проектную документацию и результаты инженерных
изысканий, подготовленных в соответствии с законодательством Российской
Федерации, а также организационно-распорядительного документа об утверждении
проектной документации.

5.7 В области
строительного контроля (технического надзора) за строительством

Примечания

Примечания

5.3.19 Передает безвозмездно в течение десяти дней со дня
получения разрешения на строительство в федеральный орган исполнительной
власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган
местного самоуправления и иные органы и организации, выдавшие разрешение на
строительство, сведения о площади, о высоте и об этажности планируемого объекта
капитального строительства, о сетях инженерно-технического обеспечения, один
экземпляр копии результатов инженерных изысканий и по одному экземпляру копий
разделов проектной документации, предусмотренных пунктами 2, 8 ÷ 10 и
11.

5.6.1 Назначает организационно-распорядительным документом
персонально ответственных за строительство должностных лиц, в том числе
ответственного представителя строительного контроля застройщика (заказчика).

Примечания

1. При строительстве здания
или сооружения юридическим лицом, выполняющим функции застройщика (заказчика) и
лица, осуществляющего строительство (подрядчика), указанные должностные лица
назначает руководитель этой организации. При этом совмещение функций
ответственного производителя работ и ответственного представителя строительного
контроля застройщика (заказчика) одним подразделением или должностным лицом
этой организации недопустимо (пункт 5.2 СП 48.13330.2011/СНиП 12-01-2004/ [47]).

2.
Подразделение застройщика (заказчика), осуществляющее строительный контроль,
должно иметь Свидетельство саморегулируемой организацией о допуске к этому виду
работ (статья 55.8 [2]; пункт 32 раздела II [46]).

5.6.2 Заключает договор строительного подряда на
строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства
на условиях и в порядке установленным Гражданским кодексом Российской
Федерации (части 2, 3, 3.1 статьи 52 [2]).

Примечания

1. Договором строительного
подряда должны быть определены состав и содержание технической документации, а
также должно быть предусмотрено, какой из сторон и в какой срок должна быть
представлена соответствующая документация (пункт 2 статьи 743 [1]).

2.
Относительно объектов капитального строительства, строительство, реконструкция,
капитальный ремонт которых осуществляется с привлечением бюджетных средств,
договор строительного подряда заключается по итогам конкурса (аукциона) (часть
4.1 статьи 10 [12]).

5.6.3 Подготавливает и предоставляет подрядчику земельный
участок для строительства и объект капитального строительства для
реконструкции, капитального ремонта, а также передаёт лицу, осуществляющему
строительство материалы инженерных изысканий, проектную документацию,
разрешение на строительство (часть 4 статьи 52 [2]).

Примечания

1. Площадь и состояние предоставляемого
земельного участка должны соответствовать содержащимся в договоре строительного
подряда условиям, а при отсутствии таких условий – обеспечивать своевременное
начало работ, нормальное их ведение и завершение в срок (пункт 1 статьи 747 [1]).

2.
Проектная и рабочая документация должна быть допущена к производству работ
застройщиком (заказчиком) с подписью ответственного лица путём постановки
штампа на каждом листе (пункт 54 СП 48.13330.2011/СНиП 12-01-2004/ [47]).

5.6.4 Обеспечивает согласование проведения
землеустроительных, земляных, строительных, мелиоративных, хозяйственных и иных
работ на территории достопримечательного места, а также в зонах охраны объектов
культурного наследия в установленном законодательством порядке (пункт 4 статьи
35 [9]).

5.6.5 Обеспечивает проведение профилактических и других
необходимых мероприятий на земельном участке, потребность в осуществлении
которых установлена в ходе инженерных изысканий для строительства (удаление
взрывоопасных предметов и устранение других факторов, опасных для жизни и
здоровья людей) как в период строительства, так и эксплуатации объектов
капитального строительства (пункты 1, 3 части 4 статьи 47 [2]).

5.6.6 Передаёт подрядчику в пользование необходимые для
осуществления работ здания и сооружения; обеспечивает транспортировку грузов в
его адрес, а также временную подводку сетей энергоснабжения, водо-, и
паропровода и оказывает другие услуги в случаях и порядке, предусмотренных
договором строительного подряда (пункт 2 статьи 747 [1]; пункт 6.2.5 СП 48.13330.2011/СНиП 12-01-2004/ [47]).

Создаёт геодезическую разбивочную
основу для строительства и передаёт её подрядчику с оформлением Акта
освидетельствования геодезической разбивочной основы объекта капитального
строительства по форме, приведённой в приложении 1 РД-11-02-2006
[64], с приложением к нему чертежей,
схем, ведомостей, в том числе документа о вынесении на местность линий отступа
от красных линий (пункт 3 части 5 статьи 52 [2];
подпункт «а» пункта 4.1, раздел 5 СП
126.13330.2012/СНиП 3.01.03-84/
[55]; пункт 5.8 СП 48.13330.2011/СНиП 12-01-2004/ [47]).

5.6.8 Составляет совместно с генподрядчиком и при участии
субподрядной организации, выполняющей работы в подготовительный период, Акт о
соответствии выполненных внеплощадочных и внутриплощадочных подготовительных
работ требованиям безопасности труда и готовности объекта к началу
строительства по форме, приведённой в приложении И СНиП
12-03-2001 [56] (пункт 6.2.10 СП 48.13330.2011/СНиП 12-01-2004/ [47]).

– Акт-допуск для производства строительно-монтажных работ на
территории организации (пункт 4.6; приложение В СНиП
12-03-2001 [56]).

– Акт о соответствии выполненных внеплощадочных и
внутриплощадочных подготовительных работ требованиям безопасности труда и
готовности объекта к началу строительства (пункт 6.1.1; приложение И СНиП
12-03-2001 [56]).

– копия разрешения на строительство;

– проектная и рабочая документация в полном объёме, а в
случае выдачи разрешения на отдельный этап строительства, реконструкции в
объёме, необходимом для осуществления соответствующего этапа строительства
(пункт 13 [40]);

– копия документа о вынесении на местность линий отступа от
красных линий (см. пункт 5.6.7
настоящего Пособия);

– общий и специальные журналы, в которых ведётся учёт
выполненных работ (РД-11-05-2007
[66]);

– положительное заключение государственной экспертизы
проектной документации в случае, если проектная документация объекта
капитального строительства подлежит государственной экспертизе в соответствии
со статьей 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации [2]; [44].

Примечания

1. Функции строительного
контроля вправе осуществлять работники заказчика, на которых в установленном
порядке возложена обязанность по осуществлению такого контроля (пункт 4 [22]).

2.
Застройщик, заказчик, технический заказчик вправе осуществлять строительный
контроль при наличии выданного саморегулируемой организации Свидетельства о
допуске к таким видам работ (часть 1 статьи 55.8 [2]; пункт 32 раздела III [46]).

5.7.2 Заключает, при необходимости, с инженером (инженерной
фирмой) договор об оказании услуг заказчику в части осуществления контроля и
надзора за строительством и принятия от его имени решений во взаимодействии с
подрядчиком (статья 749 [1]).

Примечание – Привлекаемые инженер (инженерная фирма) для
осуществления строительного контроля должна иметь выданное саморегулируемой
организацией Свидетельство о допуске к таким видам работ (часть 1 статьи 55.8 [2]; пункт 32 раздела III [46]).

5.7.3 Привлекает по своей инициативе, а в случаях,
предусмотренных законодательством, в обязательном порядке, физические и
юридические лица, осуществляющие подготовку проектной документации, для
проверки соответствия выполняемых работ проектной документации (часть 2 статьи
4, часть 2 статьи 53 [2]; статья 20 [10]; статья 45 [9]; статья 8 [11];
пункт 3 [22]; часть 1 статьи 41 [14]).

5.7.4 Проверяет полноту и соблюдение установленных сроков
выполнения подрядчиком входного контроля и достоверности документирования его
результатов (подпункт «а» пункта 6 [22]).

Примечание – Входной контроль осуществляется до применения
продукции в процессе строительства и включает проверку сведений о качестве
поставляемой продукции, её соответствия требованиям рабочей документации,
технических регламентов, стандартов и сводов правил.

В случае необходимости
проводятся в установленном порядке измерения и испытания соответствующей
продукции.

При
выявлении продукции, не соответствующей установленным требованиям, её применение
для строительства не допускается (пункт 7 [22];
пункт 7.3 (первый абзац) СП 48.13330.2011 /СНиП 12-01-2004/ [47]).

5.7.5 Проверяет соблюдение подрядчиком правил складирования
и хранения применяемой продукции и достоверности документирования результатов
(подпункт «б» пункта 6 [22]).

Примечание – В случае если в ходе проверки соблюдения правил
складирования и хранения выявлены нарушения норм и правил, применение
продукции, хранившейся с нарушением, для строительства не допускаются впредь до
подтверждения соответствия показателей её качества требованиям рабочей
документации, технических регламентов, стандартов и сводов правил (пункт 8 [22]; пункт 7.3 (второй абзац) СП 48.13330.2011 /СНиП 12-01-2004/ [47]).

Функции застройщика строительного процесса

С учётом изменений, вносимых в Градостроительный кодекс, лицом, которое осуществляет строительство, может быть застройщик либо индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, которое заключило договор строительного подряда. Застройщик по договору подряда может осуществлять строительство, если он состоит в саморегулируемой организации в советующей области строительства, реконструкции, капремонта, как и привлекаемые на отдельные этапы строительных работ юридические лица или индивидуальные предприниматели. Такие лица могут привлекаться как застройщиком, так и техническим заказчиком.

Поскольку функционально заказчики и застройщики и на практике и нормативных документах часто отождествляются, можно рассмотреть объём задач данной фигуры в строительстве в целом.

К основным функциям застройщика-заказчика относятся:

  • В части документации – выдача необходимых исходных данных для разработки проектной и сметной документаций, осуществление заказа на разработку полного пакета строительной документации, заключение договоров подряда с найденными исполнителями.
  • В части материального обеспечения – поставка материалов и оборудования, приёмка, содержание их на складах, учёт и своевременная передача для осуществления строительного процесса.
  • В части подготовки стройплощадки – надзор за правилами проведения СМР, приёмка работ, подготовка к передаче объекта в эксплуатацию.
  • В части финансирования – обеспечение экономного и рационального расходования средств, своевременное осуществление платежей, принятие мер к оптимизации строительства и сокращения его сроков.

Сложный сценарий современного строительного процесса с размыванием границ классических структур и сценариев приводит к частичному совмещению некоторых функций инвесторов, заказчиков, застройщиков, генподрядчиков и субподрядчиков.

Оцените автора
Polem-Travel.ru