Коэффициент используемой территории

Город

Коэффициент застройки земельных участков

Коэффициент застройки — важный показатель градостроительной деятельности. Возведение зданий и сооружений на территории того или иного участка земли должно проходить планово, с учётом всех характеристик самого участка, возможностей инженерных сетей, путей связи и, конечно же, в соответствии с требованиями законодательства.

При строительстве многоквартирных домов выделяются различные типы застройки территории, каждая из которых позволяет сэкономить территорию участка при получении максимального количества пригодных к проживанию помещений. В этих целях вычисляется коэффициент застройки.

Что это такое

Таким коэффициентом признаётся числовое соотношение между всей площадью участка земли и той, что покрывает зона будущей или уже существующей постройки. Иначе такой коэффициент называют ещё и плотностью застройки.

Обычно вычисление производится с учётом количества квадратных метров пригодных и непригодных к проживанию помещений в отношении одного гектара земли. Такое вычисление используется при определении плотности в целых районах и кварталах в интересах и целях государства.

Но даже при возведении или вычислении коэффициента застройки частных владений специалисты исходят именно из соотношения квадратный метр на гектар вне зависимости от общей площади земельного владения. В большинстве нынешних городов и населённых пунктах иного типа плотность застройки составляет от 20% и больше. Но даже в Москве данный показатель пока что не перевалил за 60%.

Расчёт коэффициента необходим для определения некоторых параметров вновь возводимого строения. Именно от него зависят параметры основания здания, будущая загруженность коммунальных сетей и сетей иного назначения.

Обычно выделяют следующие виды коэффициента:

  • коэффициент строительства;
  • коэффициент плотности застройки.

Коэффициент обозначает соотношение между площадью строений у основания и всего участка земли, тогда как коэффициент плотности означает соотношение между площадью самого участка и квадратурой всех помещений.

Помимо указанного выше назначения, коэффициент плотности является одной из основных норм, определённых государством, которой необходимо придерживаться при осуществлении строительных работ.

Рекомендуем ознакомиться:

  • В целом данный коэффициент имеет следующие особенности:
  • Показатель коэффициента является основной из посчитанных характеристик плотности и загруженности земельного участка и инфраструктуры.
  • Допустимый показатель коэффициента всегда равняется 0,5, что означает обязательное присутствие на территории земельного надела свободных от зданий площадей.
  • Коэффициент включает в себя максимальную этажность будущего сооружения.

Данный коэффициент определяется сотрудниками специально уполномоченных отделений местных администраций: архитектурной службы и управления землеустройства.

Показатель коэффициента обязательно указывается в документации строительных работ, в том числе и проектно-инженерной схеме будущего здания.

Кроме того, в планах строительства необходимо определить часть территории, которая остаётся свободной от построек. Необходимо также указать будущее целевое назначения данных частей.

Отказ от соблюдения требований влечёт ответственность виновных лиц — собственника участка и строительной компании. Такая постройка будет признана незаконной и снесена по решению суда.

Так как в пределах населённых пунктов жилые дома и объекты иного назначения строятся рядом с промышленными строениями, дорогами и иногда даже скоростными трассами, необходимо рассчитать необходимое количество квадратных метров помещений для обеспечения всех нужд населения. Осуществлять такие расчёты частным лицам нельзя, так как цели вычисления имеют публичное значение.

Сотрудники указанных уполномоченных государственных служб постоянно ищут новые способы размещения зданий и сооружений в черте городов, чтобы обеспечить нужды населения и при этом соблюсти нормативы застройки на уровне предельно допустимых. В этих целях они используют различные технические и экономические характеристики местности.

На сегодняшний день выделяют два способа определения коэффициента:

  • метод брутто;
  • метод нетто.
  • Метод брутто имеет следующие особенности:
  • Данный метод подразумевает соотношение между общей площадью планируемой застройки и всей необходимой для жизнеобеспечения жилого квартала территорией.
  • По методу брутто коэффициент выражается в процентах.
  • Вычисление методом нетто характерно следующим:

Данным методом исчисление производится путём соотношения всей площади постройки к площади необходимых жилых помещений. То есть в таком случае в счёт берётся лишь площадь зданий, предназначенных под жилые квартиры.

Для вычисления площади жилых сооружений от общей площади квартала или района вычитается площадь зданий и иных объектов социального, экономического и культурного назначения.

Для расчёта коэффициента при строительстве многоквартирных домов площадь определяется по внешним границам стен здания. В счёт берутся лишь наземные площади многоквартирных домов.

  1. Коэффициент рассчитывается согласно следующей формуле:
  2. Рекомендуем ознакомиться:
  3. Здесь:
  • КЗ — коэффициент;
  • Пз — площадь застройки;
  • Пу — площадь участка.

Коэффициент используемой территории

Данный коэффициент определяется государственными органами согласно генеральному плану застройки и Правилами 45—3.01—116. Коэффициент ни в коем случае не должен превышать единицу или быть меньше нуля.

Согласно нормативным показателям плотности застройки территориальных зон на сегодняшний день действуют следующие нормативы плотности застройки:

  • Для многоквартирных домов — 0,4.
  • При реконструкции многоквартирных домов — 0,6.
  • Жилые дома с придомовыми участками — 0,3.

Для застройки общественного значения установлены следующие значения:

  • Универсальная застройка — 1,0.
  • Застройка специального назначения — 0,8.
  • Следующие коэффициенты установлены для производственных застроек:
  • Промышленные сооружения — 0,8.
  • Научные — 0,6.
  • Коммунально-целевая — 0,6.

При производственной застройке нормативы не учитывают опытные полигоны и иные зоны специального назначения.

Заданные показатели при застройке жилых кварталов приведены с учётом необходимой инфраструктуры, объектов предоставления услуг населению, в том числе гаражных построек, зон оздоровления и благоустройства.

При реконструкции старых кварталов необходимо учитывать нужды населения в объектах социального, экономического и культурного назначения. Площади застроек под указанные объекты могут быть сокращены с учётом имеющихся в близлежащих районах объектов, но только в том случае, когда соблюдается норматив по отдалённости объекта того или иного назначения от жилого дома.

Что такое коэффициент застройки

Кроме того, необходимо учитывать следующие обстоятельства:

  • При расчёте площади на количество населения необходимо исходить из правила, что на каждого человека должно быть предусмотрено не менее 20 квадратных метров жилой площади.
  • Если район попеременно застроен многоквартирными домами и объектами ИЖС (индивидуального жилищного строительства), то расчёты производятся как для квартала, полностью застроенного многоквартирными домами.
  • Если в населённом пункте проживает меньше чем 3 тысячи человек, то весь район при расчёте будет учитываться в качестве единого жилого массива вне зависимости от общей площади населённого пункта.

Площади зданий и сооружений определяют согласно следующим нормативам:

  • СНиП 2.08.02–89 — общая площадь здания рассчитывается с учётом технических и иных нежилых помещений.
  • СНиП 2.08.02–89 — определяет полезную площадь здания, пригодную для эксплуатации в том или ином виде в хозяйственной деятельности.
  • СНиП 2.08.02–89 — учитывает все помещения здания, кроме инженерных (коридоров, лестничных площадок, лестниц и т. д.).
  • Кроме того, показатели зависят от таких факторов, как плотность населения, тип постройки, обеспеченности жилых помещений необходимыми сетями.
  • Таким образом, застройка жилых и нежилых кварталов в черте населённых пунктов осуществляется в соответствии с установленными государством нормативами.
  • Цель таких нормативов одна — обеспечить достаточным жильём и всем необходимым население, проживающее в городе, с учётом нынешнего количества и прироста в будущем.

Плотность застройки — один из основных показателей, широко используемых в градостроительной практике (в генеральных планах, правилах землепользования и застройки, проектах застройки земельных участков и пр.), характеризующий интенсивность использования территорий.

Для кварталов, микрорайонов или зон определённого вида использования измеряется суммарной поэтажной площадью застройки наземной части зданий и сооружений в габаритах наружных стен, приходящаяся на единицу территории (тыс. м² / га).

Суммарная поэтажная площадь — суммарная площадь всех наземных этажей здания, включая площади всех помещений этажа (в т.ч. лоджий, лестничных клеток, лифтовых шахт и др.

) В границах отдельных земельных участков он часто носит название «коэффициент использования территории» (КИТ).

Источники

Нормы и правила проектирования планировки и застройки Москвы, МГСН 1.01-99.

СНиП 89-80 Генеральные планы промышленных предприятий

Что такое коэффициент плотности застройки?

Существует два основных показателя плотности:

  • коэффициент застройки – отношение площади, занятой под зданиями и сооружениями, к площади участка (квартала);
  • коэффициент плотности застройки – отношение площади всех этажей зданий и сооружений к площади участка (квартала).

Оба этих показателя играют важную роль в планировании застраивания территорий. Во-первых, с законодательной точки зрения недопустимо использовать значения коэффициентов меньше утвержденных. Во-вторых, они позволяют рационально распорядиться площадью располагаемого участка под строительство.

В городской среде, как и в сельской, действуют ограничения на возведение зданий, зависящие от двух обстоятельств. Первое связано с типом или назначением возводимого здания (многоквартирный дом, складское помещение), а второе – с зоной, в которой его возводят: жилая, промышленная, общественно-деловая.

Применение коэффициента плотности застройки более глобально и используется он при планировании не одного отдельного участка, а целого микрорайона или квартала.

Учитывается и тип зоны, в которой расположен микрорайон. Например, при проектировании жилого комплекса, который включает в себя детский сад или школу. Здесь задача состоит в построении целой инфраструктуры внутри одного квартала.

Нормы коэффициента

В нормативно-технической документации «Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» закреплены нормативные показатели плотности застраивания территориальных зон.

Территориальные зоны

Коэффициент застройки

Коэффициент плотности застройки

Жилая

Застройка многоквартирными многоэтажными жилыми домами

0,4

1,2

Застройка многоквартирными многоэтажными жилыми домами реконструируемая

0,6

1,6

Застройка многоквартирными жилыми домами малой и средней этажности

0,4

0,8

Застройка блокированными жилыми домами с приквартирными земельными участками

0,3

0,6

Застройка одно- и двухквартирными жилыми домами с приусадебными земельными участками

0,2

0,4

Общественно-деловая

Многофункциональная застройка

1,0

3,0

Специализированная общественная застройка

0,8

2,4

Производственная

Промышленная

0,8

2,4

Научно-производственная

0,6

1,0

Коммунально-складская

0,6

1,8

Приведенные показатели должны быть учтены перед возведением зданий и помещений. Их нарушение влечет за собой признание постройки недействительной. А тот, кто заинтересован в строительстве, обязан вести свою работу в соответствии с нормами гражданского и земельного законодательства.

В противном случае возведенный объект будет нарушать инфраструктуру города, а значит, подлежит сносу.

  • Максимальный экономический эффект можно получить, если рационально использовать земельный участок, провести все инженерные коммуникации, подготовить площадку для размещения хозяйственных сооружений.
  • Достичь действительно хорошего результата в процессе планирования можно, используя один из важных показателей — коэффициент плотности застройки.
  • Что он обозначает, как рассчитывается, в чем измеряется — мы рассмотрим в этой статье.

Чтобы понять, что такое плотность застройки, необходимо обратиться к градостроительным нормативам. Этот показатель характеризует интенсивность использования территорий.

Коэффициентом застройки является числовое соотношение между площадью участка и землей, которая покрывает место будущей или действующей застройки. По-другому коэффициент называется также плотностью застройки.

Применяется 2 показателя плотности:

  • коэффициент застройки — показатель отношения площади под сооружением к квадрату участка;
  • коэффициент плотности застройки — показатель отношения площади всех этажей к площади территории под зданием.

К тому же, эти показатели позволяют распорядиться участком под строительство максимально рационально.

И в городской, и в сельской среде применяются ограничения на сооружение объектов. Они зависят от двух обстоятельств:

  • типа и назначения строения — складское помещение или многоквартирный дом;
  • зоны возведения — общественная, промышленная, деловая или жилая.

Застройка всей площади многоквартирным домом нецелесообразна. Это противоречит действующим нормативам. Жилой дом должны окружать парковка, детская площадка, тротуары. Это один из примеров применения коэффициента застройки.

Коэффициент плотности застройки используется более глобально: в процессе планирования не одного участка, а всего квартала или микрорайона. Для применения коэффициента учитывается тип зоны.

К примеру, если запланировано возведение жилого дома, наличие детского сада или школы в этом районе будет актуально. Задача в этой ситуации заключается в построении полноценной инфраструктуры внутри одного микрорайона.

Плотность застройки: правила расчета и права

Коэффициент плотности застройки обладает рядом особенностей:

    Плотность застройки: правила расчета и права
  • этот показатель считается главной характеристикой плотности и загруженности площади и инфраструктуры;
  • коэффициент равен 0,5 — это значит, что на земельном участке обязательно должны присутствовать площади, свободные от здания;
  • показатель определяется специалистами уполномоченных отделений региональных администраций — чаще всего, архитектурным управлением или землеустроительной службой;
  • коэффициент включает максимальное количество этажей;
  • показатель в обязательном порядке учитывается в строительной документации, а также в проектно-инженерной схеме будущего сооружения.

В строительных планах определяется часть площади, свободной от всех построек. Указывается целевое назначение всех построек.

Отказаться от соблюдения всех требований недопустимо: это влечет ответственность по отношению к виновным лицам — строительной компании или собственника земельного участка. Сооружение будет признано незаконной и по решению суда ее снесут.

Нормы коэффициента

Действующие нормативные показатели относительно плотности застраивания территориальных зон закреплены в «Своде правил по градостроительству». Документ отражает особенности планировки и застройки городских и сельских поселений.

В соответствии с показателями, обозначенными в правилах, в 2020 году действуют следующие нормативы плотности застроек:

    Плотность застройки: правила расчета и права
  • многоквартирные дома — 0,4;
  • реконструкция МКД — 0,6;
  • здания общественного значения: универсальное сооружение — 1,0; специального назначения — 0,8;
  • жилые дома с придомовой площадью — 0,3;
  • производственные строения: научные — 0,6; промышленные — 0,8; коммунально-целевые — 0,6.

Обозначенные коэффициенты для жилых строений приведены с учетом образования инфраструктуры, организаций по предоставлению услуг населению, гаражные комплексы, зоны благоустройства и оздоровления. Для производственных объектов не учтены зоны специального назначения и опытные полигоны.

Процесс реконструкции старых микрорайонов предусматривает нужды граждан в учреждениях культурного, экономического и социального назначения. Площадь под подобные застройки может сокращаться, если в соседних кварталах имеются необходимые объекты инфраструктуры. Это не влияет на показатели норматива по отдаленности сооружений от жилых домов.

Плотность застройки: правила расчета и права

Должны приниматься во внимание важное обстоятельство — на каждого человека должно быть предусмотрено не менее 20 м² жилой площади. Это минимальный процент.

Если микрорайон застроен ИЖС и многоквартирными домами, расчеты должны производиться как для района, который полностью застроен жилыми домами.

Если в поселении живет менее 3-х тысяч человек, вся территория будут считаться единым жилым массивом вне зависимости от площади населенного пункта.

Нормативная база

Плотность застройки — отношение суммы полезной площади всех этажей всех зданий к площади территориальной единицы (в тысячах метров).

2 «Да, да, да, да, да, да, да, да, да, да, да, да, да, да, да, да, да, да, да, да, да, да, да, да, да, да, да, да, да, да, да, да, да, да, да, да, да, да).Эффективная площадь здания определяется размерами его внешних стен.

С учетом количества зданий и площади земли рассчитывается плотность застройки, т.е.

в целом полезность, важность, социально-экономическая полезность земли.

Плотность застройки: правила расчета и права

Фактором использования, по сути, является жилой район, общественная торговая или промышленная зона. Значение плотности различается в каждом конкретном случае. Есть также массивные, обычные и открытые здания.

В Гражданском кодексе определяется правовой механизм, социально-экономическая ситуация определяет цель, а в проектах планирования — как и что конкретно строить.

Плотность застройки часто позиционируется с точки зрения важного фактора: соотношение между полезной площадью здания и площадью земли, на которой оно расположено. Значение этого коэффициента зависит от назначения здания и его расположения.

Правильная разработка и осуществление плана территориального развития оказывает существенное влияние:

  • в строительстве инженерных сооружений;
  • для организации транспортной инфраструктуры;
  • для оценки экономической целесообразности;
  • по другим важным аспектам.

Планы развития территории обеспечивают совместимость новых и реконструированных зданий с существующей инфраструктурой и достаточным уровнем жизни населения.

В общежитиях строительство проходов через внутренние дворы запрещено. Важно найти сферы общественной и деловой значимости: Медицина, культура, торговля, общественное питание и т.д.

Основные правила.

  1. Чтобы обеспечить граждан всем необходимым.
  2. Содействие нормальному и естественному функционированию здания.
  3. Создать возможности для комфортного проживания.
  4. Организовать транспортные услуги по всем необходимым направлениям.

Расположение производственных площадок по категориям продукции осуществляется с учетом стандартов финансовой эффективности, безопасности, экологии и гигиены, в частности, транспортных услуг для работников, поставок сырья, расходных материалов и материалов, а также отгрузки продукции. В любом случае, промышленные предприятия расположены за пределами жилых районов.

  • Плотность
    застройки (коэффициент застройки) —

    площадь застраиваемых зданий в процентах
    от жилой территории микрорайона
    (квартала, поселения).
  • Плотность
    застройки определяется как отношение
    общей площади
  • поэтажных
    планов зданий, сооружений, расположенных
    на участке
  • территории,
    к площади участка.
  • Коэффициент
    застройки участка

    коэффициент, показывающий соотношение
    между площадью здания и земли.

Плотность застройки: правила расчета и права — Все операции с недвижимостью

Теперь рассмотрим, как посчитать коэффициент плотности застройки.

Как уже было сказано, коэффициент плотности используется при возведении зданий в микрорайонах, то есть объектов публичного пользования. В таком случае к расчетам не допускаются частные лица. Этим занимаются сотрудники уполномоченных государственных служб, которые используют при вычислениях два способа:

  • брутто — подразумевает соотношение общей площади планируемой постройки и всей необходимой для жизнеобеспечения жилого квартала территории. Выражается в процентах;
  • нетто-исчисление — производится путем соотношения всей площади постройки к площади необходимых жилых помещений. В таком случае в расчет берется площадь зданий, предназначенных под жилые квартиры. Для вычисления площади жилых сооружений от общей площади квартала или района вычитается площадь зданий и иных объектов социального, экономического и культурного назначения.

КЗ = ПЗ/ПУ,

где КЗ — коэффициент застройки;

ПЗ — площадь застройки (наружная поверхность стен построек в м2);

ПУ — площадь участка (территорию участка формируют по кадастровым показателям).

При планировании микрорайонов, кварталов в вычислениях используется суммарная поэтажная площадь всех наземных сооружений (м2), которая приходится на единицу территории (га). Соответственно, единица измерения плотности жилой застройки земельного участка — м2/га.

Коэффициент застройки: что это такое, как рассчитывается и его норма

При планировании возведения здания рассматриваются разные аспекты. Они касаются не только особенностей строительства, но и получения прибыли.

Извлечь максимум выгоды можно, если использовать располагаемый участок под строительство оптимально, то есть провести все коммуникации, отвести площадь под помещения хозяйственного назначения и иные обязательные постройки. А оставшейся территорией распорядиться так, чтобы она принесла основную прибыль от проекта. Во многом достичь лучшего результата при планировании помогает один из показателей – коэффициент застройки.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону

7 (499) 450-39-618 (800) 302-33-28

Плотность застройки: правила расчета и права

Это быстро и бесплатно!

Заключение

Плотность застройки — один из самых распространенных показателей, используемых при планировании и проектировании построек. В градостроительной практике он характеризует интенсивность использования территорий. Все типы кварталов или микрорайонов требуют использования процедуры расчета коэффициента плотности.

От него зависит эргономичность и степень удовлетворения нормативам возводимого здания. То же можно сказать и о планировании строительства на отдельном участке. Для частного дома тоже характерно наличие хозяйственных построек вне дома, а также территории, отведенной под сад, огород и другие нужды хозяина.

Оцените автора
Polem-Travel.ru