Налог на недвижимость в испании для иностранцев

Беларусь

Как регулируется

В Испании этот вопрос регулирует закон 29/1987 от 18 декабря «О налоге на наследство и дарение». С его последней редакцией, а также регламентами и директивами можно ознакомиться на сайте Официального государственного бюллетеня Испании.

В этом законе определены субъекты и объекты налогообложения, налогооблагаемая база, размеры и условия получения вычетов, принцип расчета ставки. Он также регламентирует и порядок налогообложения имущества, наследуемого иностранцами.

Ключевое значение здесь имеет наличие или отсутствие статуса налогового резидента Испании у собственника и наследников.

Наследники-иностранцы, являющиеся налоговыми резидентами Испании, обязаны уплатить налог с имущества, вне зависимости от страны его нахождения.

То есть если наследник – гражданин России и налоговый резидент Испании, то в дополнение к наследству в Испании должен уплатить налог и с наследуемого имущества, расположенного в России. А, например, наследники-иностранцы, имеющие статус налогового резидента в другом государстве, допустим в России, уплачивают данный налог только с имущества, расположенного на территории Испании.

Страна налоговой резиденции также влияет и на размер вычетов, скидок и ставки налога на наследство. На иностранцев, не являющихся налоговыми резидентами Испании, распространяются общие условия, предусмотренные законом 29/1987. Для налоговых резидентов Испании применяются ставки и условия регионального законодательства автономной области, в которой постоянно проживал наследодатель.

Итак, разберемся в порядке налогообложения нерезидентов, получивших в наследство имущество, расположенное на территории Испании.

Пример

Наследодатель и наследники – граждане и налоговые резиденты России

Наследники: супруга и дети (16 и 25 лет) наследодателя

Наследуемое имущество: недвижимость в Испании стоимостью €1,2 млн

Налоги при покупке жилья

Налог на недвижимость в испании для иностранцев

В Испании все, и граждане, и нерезиденты будут платить ежегодную ставку налога на недвижимость (impuesto sobre) одинакового размера. Хорошо это или плохо, решать самим плательщикам. Расчет конкретной суммы для уплаты в бюджет определяется соразмерно кадастровой стоимости квартиры или дома, приблизительно она колеблется от 0,4 до 1,1%.

Владея данной информацией, россиянам проще рассчитать свои финансовые возможности для отчисления налога, чтобы в будущем избежать проблем с фискальными органами. В сравнении с другими государствами ЕС, испанское налогообложение на все операции с недвижимостью (покупку-продажу, сдаваемую в аренду) выглядит умеренным. Следует четко разделять ставки по регионам, группам, чтобы свободно ориентироваться в данном вопросе.

Для всех иностранцев и россиян не предусмотрено серьезных законных оснований для ограничения операции с жильем. Владелец квартиры, дома или апартаментов в Испании (bienes inmuebles) имеет право на шенгенскую визу с длительным периодом действия. Но вид на жительство не имеет никакого отношения к продаже, покупке или долгосрочной аренде жилья: его в качестве бонуса получит тот, кто оформит приобретение со стоимостью жилого объекта от полумиллиона евро.

Важно. Испанскими законами не установлена дискриминация покупателей недвижимости в зависимости от того, являются они резидентами державы или нет. Для кого-то из россиян данное обстоятельство может сыграть решающую роль при переезде в страну.

Всего для налога на недвижимость в Испании для россиян и коренных жителей установлено 3 уровня: национальный, общий по всей стране, региональный, назначаемый по областям и муниципальный. Общины с правом автономии и муниципалитеты наделены полномочиями саморегулирования налоговой ставки. Для иностранных покупателей это может показаться странным, но таковы законы Испании. Именно поэтому так велика разница в определяемых отчислениях:

  • 6 – 11% цены для покупаемого жилья
  • 0,7 – 1,6% стоимости по кадастровому реестру при владении

Налог платится каждый год, забывать об этом хозяевам собственности и потенциальным покупателям не стоит.

Кто платит

Какие налоги на квартиру в Испании оплачивает иностранец, что нужно знать, как заполнить декларацию, на каком языке, чтобы не иметь потом проблем с законом – такие вопросы остаются актуальными для всех россиян, уже приехавших или планирующих попасть в страну. В обязательном порядке подлежит взысканию IBI, налог на недвижимость, устанавливаемый местным муниципалитетом из расчета 0,4 – 1,1%.

Налог на недвижимость в испании для иностранцев

В основе отчисления лежит кадастровая стоимость объекта по состоянию на начало года (1 января). Обычно последняя существенно отличается от рыночной (значительно меньше ее), поэтому ставка налога по меркам Европы мизерная: всего 200-800 евро единоразово. Поблажек для заслуженных граждан и почетных пенсионеров нет, этот налог платят все, включая иностранцев.

Подоходный налог владеющих недвижимостью физлиц, IRNR, составляет не более 0,5% стоимости по кадастровому реестру. Определяется он как 2% отчисление от кадастрового значения, а уже от этой суммы берется еще 24%. Факт изъятия налога не связан со сдачей в аренду – его берут независимо от данного обстоятельства.

Купить квартиру, особняк или апартаменты – это полдела. Нужно еще знать, какие налоги в Испании при покупке недвижимости платятся, порядок оформления документов – и здесь не обойтись без дополнительной информации:

  1. Услуги нотариальной конторы. Законники оценивают свои услуги соразмерно объему сделки: обобщенно это диапазон от 0,03 до 0,45%, но существует и конкретная привязка. При совершении покупки в пределах 60 тысяч – 150 тысяч евро подтверждение ее легитимности нотариусом обойдется в 0,1%. Чем выше сумма, тем меньше процент (и наоборот)
  2. Регистрационный сбор. Как и в предыдущем случае, колеблется от 0,02 до 0,175%, но привязан к конкретным ситуациям
  3. Риэлтерские услуги. Всегда оплачиваются продавцом, что выгодно для покупающих недвижимость иностранцев, но не подходит в том случае, если они захотят свои владения продать. Составляют от 2,5 до 5%

К ним относятся comunidad (коммуналка). Эта группа расходов в Испании определяется дифференцировано, что будет непривычным для россиян после четко фиксированной по городу оплаты за воду, свет и газ. Разные квартиры предлагаются с различным уровнем (и количеством) удобств – внутриподъездный лифт, наличие бассейна, парковки, консьержа, зеленых насаждений на придомной территории.

Покупка недвижимости (bienes inmuebles) в Мадриде, Барселоне или Марбелье представляется перспективным вложением средств как с точки зрения получения доходов, так и для приобретения жилья для себя. Море, солнце, мягкий климат, не самые высокие налоги – это то, ради чего стоит рискнуть, чтобы купить небольшую уютную квартирку или особняк в центре Европы, в Испании.

Плательщиками налога являются наследники. При этом они, согласно испанскому праву, вступают в наследство в соответствии с законодательством страны, гражданином которой являлся наследодатель.

В рассматриваемом примере доли имущества между наследниками распределяются по российскому законодательству. Наследуемая масса составляет €600 тыс. или 50-процентную долю наследодателя в совместной с супругой недвижимости. При отсутствии завещания эта доля распределяется между наследниками первой очереди в равных долях. В нашем случае – по €200 тыс. каждому.

Налоги для иностранцев

Налог на недвижимость в испании для иностранцев

Налог на недвижимость в провинциях Испании для иностранцев зависит от состояния жилья – новое или вторичное. При покупке квартиры у застройщика налог формируется из 2 составляющих: НДС (IVT) – до 10% и гербовый сбор в казну (AJD, IAJD) в размере 0,5-1,5%. В случае приобретения имущества на вторичном рынке, через риэлтерское агентство, покупателю предстоит заплатить налог на передачу недвижимости (ITP), размер которого колеблется от 6 до10%.

Таким образом, в Мадриде за новую квартиру заплатят 6%, в Андалузии, Каталонии или Валенсии – 10%, а на Канарских островах – 6,5%. Обычно платеж производится в местное представительство налоговой службы, в случае его отсутствия – в госструктуре, которая производит регистрацию сделок с недвижимостью. В некоторых районах допускается оплата через интернет.

Иногда возникает необходимость в уточнении статуса объекта купли-продажи (Nota Simple). Это включает в себя данные о настоящем владельце, виде собственности и небольшое описание (этажность, число комнат, площадь, дополнительные удобства). Там же можно почерпнуть информацию о вероятной задолженности или непогашенном ипотечном кредите – брать отдельную справку и испанском аналоге ЖЭКа, банке не придется. Выписка заказывается лично, так же и получается: на следующий день в бумажном виде, через пару суток при подаче заявки на интернет портале.

Стоимость наследуемого имущества

Каждый наследник обязан уплатить налог с причитающейся ему доли. Поэтому с момента вступления в наследство они должны определить и впоследствии задекларировать стоимость недвижимости.

Налогом на наследство облагается нетто-стоимость имущества. Это реальная стоимость недвижимости минус обременения и долги по объекту. При определении налогооблагаемой базы также могут быть учтены и расходы, связанные с лечением и погребением наследодателя, если только они были за счет наследников.

Реальная стоимость наследуемого имущества должна отражать рыночную ситуацию. В противном случае можно получить перерасчет и штраф от Агентства по налогам Испании. Чтобы его избежать, в декларации необходимо указывать большее из перечисленных значений: кадастровая стоимость, государственная оценка, оценка налогоплательщика, стоимость приобретения имущества. Как это предусмотрено в Законе 19/1991 «О налоге на имущество».

Налог на недвижимость в испании для иностранцев

Домашняя утварь также является частью наследуемой массы и предварительно оценивается в 3% от нетто-стоимости имущества. Наследники могут оспорить это, предъявив соответствующие доказательства. Драгоценности, одежда и аксессуары из элитного меха, автомобили, яхты и лодки, произведения искусства и антиквариат не входят в эту группу.

В рассматриваемом кейсе стоимость наследуемой недвижимости (€1,2 млн) соответствует рыночной оценке. Жилье свободно от долгов и обременений. Домашняя утварь оценена в €18 тыс., что составляет 3% от стоимости доли наследодателя (€600 тыс.). В результате стоимость наследуемого имущества каждого из наследников составит €206 тыс.

Налог без специального вычета

Дополнительно к уже перечисленным вычетам при наследовании жилой недвижимости для первой, второй и третьей групп наследников предусмотрена возможность 95% вычета от ее стоимости. Максимальная величина такого вычета – €122 606,47 на каждого наследника.

Для применения вычета по недвижимости должны соблюдаться следующие ключевые условия.

  1. Недвижимость должна иметь статус постоянного жилья для наследодателя, то есть недвижимость, в которой он обычно проживал в Испании или по адресу которой был зарегистрирован (вычет не распространяется на вторую и более недвижимость).
  2. Сохранение наследниками недвижимости в собственности в течение последующих десяти лет.

Применительно к нашему кейсу данный вычет для каждого из наследников составит по €122 606,47. Поскольку 95% от €200 000 – €190 000, что превышает установленный максимум.

Применив все вычеты, получаем следующие значения налогооблагаемой базы:

  • для ребенка 16 лет: €170 089,53 – €122 606,47 = €47 483,06;
  • для ребенка 25 лет: €190 043,13 – €122 606,47 = €67 436,66;
  • для супруги: €190 043,13 – €122 606,47 = €67 436,66.

Для сравнения рассчитаем значения налога для ситуаций, в которых не применяется специальный вычет по недвижимости. А именно, если наследники решают продать объект до истечения десятилетнего срока или он не является основным для наследодателя, например, вторая недвижимость в Испании.

В этом случае значения налогооблагаемых баз наследников следующие: €170 089,53 для несовершеннолетнего ребенка и €190 043,13 для совершеннолетнего ребенка и супруги наследодателя. Произведя расчет налога по вышеописанной инструкции, получаем следующие результаты.

Наследник Налогооблагаемая база Величина налога
Ребенок 16 лет €170 089,53 €25 284,87
Ребенок 25 лет €190 043,13 €29 525,01
Супруга €190 043,13 €29 525,01

Налог на недвижимость в испании для иностранцев

Сопоставление полученных значений налога с первоначальной оценкой имущества каждого из наследников (€206 тыс.) дает следующие результаты реальной налоговой нагрузки: 14,86% для несовершеннолетнего ребенка и 15,54% для совершеннолетнего ребенка и супруги наследодателя.

Налоги в Испании при продаже недвижимости предстоит уплатить всем без исключения – и иностранцам, нерезидентам, и гражданам страны. Для продаваемых объектов жилого фонда (не путать со сдачей в аренду) размер отчисления определяется разницей между стоимостью покупки и продажной ценой. Когда старый владелец выставляет на реализацию свою квартиру и заявляет о проведенном ремонте (перепланировке, реконструкции), он обязательно должен подтвердить это документально.

  • на прирост капитала
  • на увеличение стоимости земли

Если иностранец собирается продать дом или квартиру, то получает он только 97%. Сумма в 3% автоматически взимается в счет данного налога. В случае неподтверждения факта прироста капитала деньги будут возвращены продавцу. Более детально налог (Incremento de Patrimonio) может быть определен, исходя из величины полученных доходов от владеемой недвижимости.

Еще один налог взимается в связи с приростом стоимости земли (до 30%), Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Объясняется это тем, что иногда между моментом приобретения недвижимости и ее продажей может пройти значительное время, за которое серьезным образом изменяется ситуация на рынке жилья и земельных участков. Ведь одновременно с удорожанием дома в престижном районе дорожает и занимаемая им земля.

Важно. Отправной точкой расчета будет кадастровая стоимость. В данном случае ставка назначается не автономиями, которых в Испании около полутора десятков, а муниципальной властью. И выше установленных 30% они потребовать не имеют права.

  • IVA- налог на добавленную стоимость – уплачивается покупателем в случае приобретения первичного жилья от застройщика. Его ставка составляет 10% от стоимости объекта. Если приобретаются дополнительные гаражные места (больше 2-х), коммерческие помещения, земельные участки либо те же гаражные места, кладовки и т. п., но отдельно от жилого объекта, то они облагаются налоговой ставкой 21%.
  • ITP – налог на передачу собственности – также уплачивается покупателем, но уже в случае приобретения им жилья на вторичном рынке. Его размер, в среднем, составляет 6–7% и зависит от суммы сделки и региона.
  • Налог на документальные юридические действия (гербовый) – начисляется покупателю при сделке на первичном рынке и также зависит от региона (0,1–1,5%).
  • Nota Simple – проверка статуса объекта недвижимости в Реестре собственности подразумевает получение информации обо всех предыдущих собственниках и их долевом участии, а также характеристиках жилья и возможных обременениях или арестах. При непосредственном обращении в инстанцию документ обойдется в €10, а при обращении через интернет – €30.
  • IPRF – налог на прибыль (НДФЛ) – оплачивает продавец при подаче годовой декларации. Ставка рассчитывается по разнице между суммой продажи и суммой покупки с применением определенных коэффициентов
  • Gastos de cancelación de hipotecas anteriores – погашение предыдущей ипотеки – если речь идет о приобретении квартиры, находящейся в ипотеке, независимо от того, покупается она в кредит снова или нет, займ положено нотариально аннулировать. Процедура подразумевает регистрацию в Реестре собственности и по закону оплачивается продавцом.
  • Gastosnotariales – нотариальное оформление купли продажи или договора ипотеки – оплачивает покупатель; сумма зависит от действующих тарифов и стоимости объекта (€300-1750).
  • Gastosregistrales – регистрация сделки в реестре собственности – также оплачивается покупателем, согласно действующим тарифам и сумме сделки (0,5–2%).
  • Gastos de gestión – услуги управляющей компании, которыми можно воспользоваться в том случае, если вы по каким-либо причинам не можете заниматься процедурными вопросами, связанными с приобретением жилья, самостоятельно (стоимость договорная).
  • Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana – налог на увеличение земельной стоимости – начисляется на разницу в стоимости жилого объекта с момента покупки до момента его продажи; зависит от множества факторов (текущей рыночной ситуацией, политики муниципалитета и т. п.) и составляет 21–27%; оплачивается продавцом.
  • Impuesto sobre Bienes Inmuebles – ежегодный муниципальный налог на недвижимое имущество: если, согласно данным Реестра собственности, на 1 января отчетного года вы являетесь собственником объекта недвижимости, то необходимо перечислить в бюджет минимум 0,4% от его кадастровой стоимости. Законом ограничена процентная ставка данного налога – 1,17% для городских строений и 1,11% для построек сельских (€200-800 в год).
  • Impuesto sobre la Renta de No Residentes – налог на доходы нерезидентов: для владельцев жилья, не являющихся гражданами Испании и не сдающих жилье в аренду, установлена, тем не менее налоговая ставка – 2% от кадастровой стоимости объекта. Для нерезидентов-арендодателей размер данного налога составляет почти 25%.
  • Impuesto sobre el patrimonio – налог на состояние – платят резиденты и нерезиденты, владеющие имуществом на сумму не менее €90 000, по прогрессивной шкале (0,2–2,5%; от €300 в год). Налогообложению подлежат объекты недвижимости, банковские вклады, страховые полисы, временные доходы, антиквариат, произведения искусства, предметы роскоши – шубы, драгоценности, спортивные автомобили, яхты, самолеты. В свою очередь, автовладельцы в Испании уплачивают налог на транспортные средства – € 90–150 в год.

Налогооблагаемая база

Налогооблагаемая база – это нетто-стоимость имущества с вычетами, установленными законом 29/1987.

Налог на недвижимость в испании для иностранцев

Первая категория вычетов предусматривает уменьшение налогооблагаемой базы в зависимости от степени родства наследников.

Степень родства представлена четырьмя группами.

Группа Описание Вычет
1 Родные и приемные дети младше 21 года

€15 956,87 €3 990,72 за каждый год до 21,
максимум – €47 858,59

2 Родные и приемные дети старше 21 года, супруга, родные и приемные родители €15 956,87
3 Родственники второго и третьего колена, дети и родители супруга(и) €7 993,46
4 Все остальные  Нет вычета

В рассматриваемом кейсе мы имеем дело с наследниками первой и второй групп.

Для совершеннолетнего ребенка и супруги наследодателя (группа 2) налогооблагаемая база уменьшится на €15 956,87. Вычет в отношении 16-летнего ребенка (группа 1) составит €35 910,47. Эта цифра является результатом следующих расчетов: €15 956,87 €3 990,72 × 5 лет.

В результате учета данных вычетов значения налогооблагаемой базы составят:

  • для ребенка 16 лет: €206 000 – €35 910,47 = €170 089,53;
  • для ребенка 25 лет: €206 000 – €15 956,87 = €190 043,13;
  • для супруги: €206 000 – €15 956,87 = €190 043,13.

Налог на недвижимость в испании для иностранцев

Существует также и отдельная категория вычетов по инвалидности: от €47 858,59 до €150 253,03 в зависимости от группы инвалидности. Данная категория вычетов суммируется с вышеописанными.

Ставка налога

При расчете налога на наследство применяется прогрессивная шкала: от 7,65% до 34% в зависимости от величины налогооблагаемой базы. Этот этап расчета налога является самым сложным, поэтому опишем его максимально подробно.

Ниже представлена таблица, в которой перечислены диапазоны налогооблагаемой базы. Поле «База диапазона» представляет собой совокупное значение диапазона – разницу его крайних значений.

От До База диапазона Ставка
1 €0 €7 993,46 €7 993,46 7,65%
2 €7 993,46 €15 980,91 €7 987,45 8,50%
3 €15 980,91 €23 968,36 €7 987,45 9,35%
4 €23 968,36 €31 955,81 €7 987,45 10,20%
5 €31 955,81 €39 943,26 €7 987,45 11,05%
6 €39 943,26 €47 930,72 €7 987,45 11,90%
7 €47 930,72 €55 918,17 €7 987,45 12,75%
8 €55 918,17 €63 905,62 €7 987,45 13,60%
9 €63 905,62 €71 893,07 €7 987,45 14,45%
10 €71 893,07 €79 880,53 €7 987,45 15,30%
11 €79 880,53 €119 757,67 €39 877,15 16,15%
12 €119 757,67 €159 634,83 €39 877,16 18,70%
13 €159 634,83 €239 389,13 €79 754,30 21,25%
14 €239 389,13 €398 777,54 €159 388,41 25,50%
15 €398 777,54 €797 555,08 €398 777,54 29,75%
16 €797 555,08 и более 34,00%

Каждый диапазон стоимости имеет свою ставку. Величина налога рассчитывается путем сложения значений соответствующих ставок к базе каждого из диапазонов, которые составляют величину налогооблагаемой базы. Данный метод расчета позволяет даже при прогрессивной шкале не дискриминировать налогоплательщиков с низкой и высокой стоимостью наследуемого имущества.

В нашем кейсе при определении значения налога для несовершеннолетнего ребенка, порядок расчета выглядит следующим образом.

  1. Определяем диапазон, которому соответствует значение налогооблагаемой базы: €47 483,06 соответствует диапазону № 6.
  2. Рассчитываем облагаемую базу диапазона № 6. Для этого из €47 483,06 необходимо вычесть €39 943,26. Результат: €7 539,80.
  3. Применяем ставку диапазона № 6 к полученному значению: €7 539,80 × 11,90% = €897,23.
  4. Применяем соответствующие ставки к базам диапазонов, которые составляют налогооблагаемую базу: диапазоны 1-5. Значения складываем между собой: €7 993,46 × 7,65% €7 987,45 × 8,50% … €7 987,45 × 11,05% = €3 734,59.
  5. Складываем значения из пунктов 3 и 4. Результат: €4 631,82.

Произведя аналогичные расчеты в отношении совершеннолетнего ребенка и супруги наследодателя, получаем следующие значения налога на наследство.

Наследник Налогооблагаемая база Величина налога
Ребенок 16 лет €47 483,06 €4 631,82
Ребенок 25 лет €67 436,66 €7 300,02
Супруга €67 436,66 €7 300,02

При сопоставлении рассчитанных значений налога с первоначальной оценкой наследуемого имущества каждого из наследников (€206 тыс.) получим реальную величину налоговой нагрузки: 2,25% для несовершеннолетнего ребенка и 3,54% для совершеннолетнего ребенка и супруги наследодателя.

В действительности существуют обстоятельства, при которых ставка налога на наследство может составлять 70% и более. Это возможно, когда наследники 3 и 4 групп получают дорогостоящее имущество. Если, например, объект стоимостью €10 млн передается наследникам 4-й группы, налоговая нагрузка составит 79%.

Мультипликатор

И последнее. Чтобы определить окончательную величину налога, нужно к рассчитанным выше его значениям применить коэффициент. Величина его зависит от стоимости недвижимости и степени родства наследников.

Стоимость наследуемого имущества Группы наследников
1 и 2 3 4
€0 – €402 678,11 1,0000 1,5882 2,0000
€402 678,11 – €2 007 380,43 1,0500 1,6676 2,1000
€2 007 380,43 – €4 020 770,98  1,1000 1,7470 2,2000
€4 020 770,98 и выше  1,2000 1,9059 2,4000

В рассматриваемом кейсе мультипликатор равен 1, и полученные значения налога остаются прежними.

Выводы

Налоговая нагрузка прямо пропорциональна степени реального обогащения наследника.

Чем выше стоимость наследуемого имущества, тем выше реальная ставка налога. В отношении имущества, которое относится к категории «богатство», например, вторая недвижимость, яхты, драгоценности, – не предусмотрено применение вычетов. А дальние родственники и указанные в завещании третьи лица практически не имеют вычетов и обязаны уплачивать налог как минимум в двойном размере.

В случае когда единственная в Испании недвижимость наследуется близкими родственниками, налог на наследство не так велик.

Автор – Денис Перковский

Оцените автора
Polem-Travel.ru