Лучшие направления для покупки недвижимости в Италии

Климат

1. Как правильно выбрать место?

Выбор региона – это первое, на что стоит обратить внимание.

Нужно определить, что для вас является более важным, а также решить, какой бюджет вы предполагаете потратить.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

Хотите ли вы приобрести объект для дальнейшей сдачи в аренду или ищете дом для отдыха? Нравится ли вам удобно и быстро путешествовать по Италии и другим европейским странам?

Например, если вы решили приобрести дачу на море, но также хотите иметь возможность путешествовать, вам не подойдет недвижимость на островах Италии – Сардинии, Иски, Сицилии. Это хорошие курортные регионы, но они имеют серьезные ограничения с точки зрения передвижения. В этом случае вам больше подойдет недвижимость на побережье Лигурии, Тосканы, Адриатики или других прибрежных регионов.

Если вы собираетесь сдавать объект в аренду, обратите внимание, что на побережье и на озерах рынок аренды в основном сезонный. Для заключения длительных договоров я рекомендую рассматривать крупные города с университетами, офисами крупных компаний, такие как Милан, Турин, и т.д. В них постоянный спрос на аренду, который не зависит от сезона, а также более высокие цены.

Тоскана

Самый популярный регион для покупки недвижимости. Не только благодаря богатой культуре, истории, местной кухне и вкусному вину, но и особенностям региона. Здесь можно купить жильё как в сельской местности, так и в прибрежной зоне, прямо на берегу моря.

Сейчас рынок краткосрочной аренды роскошной недвижимости в Тоскане стремительно растёт. Владелец жилья может сдавать его съёмщикам на протяжении всего года, и объект будет сам окупать своё годовое содержание. 

Лучшие направления для покупки недвижимости в Италии

Важно помнить, что чем лучше вы оборудуете и украсите своё жильё, тем больше заработаете на аренде. Хорошо обставленный дом можно сдавать за €3–20 тыс. в неделю. 

Для тех, кто хочет жить в сельской местности, лучший стратегический выбор – городок Лукка. Это одна из самых элегантных частей Тосканы, при этом отсюда до моря – всего 20 минут езды на автомобиле. А для тех, кто предпочитает курортную инфраструктуру, есть Форте-деи-Марми – он притягивает своим удачным расположением прямо на берегу моря и считается местом элитного отдыха, особенно среди россиян.

Кстати, из обоих этих городов можно добраться до аэропорта Пизы всего за 20 минут на автомобиле. Сравните: в Риме, например, на это же потребуется целый час.

В последние годы цены на недвижимость Тосканы снижались. Но теперь дно уже пройдено, и они стабилизировались. Поэтому сейчас подходящее время для покупки. Это уже давно поняли британцы, американцы, немцы и представители Северной Европы, например, Нидерландов и Дании. Все они – главные игроки на рынке местной недвижимости, наряду с россиянами.

Россияне чаще всего перед покупкой недвижимости в Тоскане пробуют её арендовать. Но есть и те, кто приезжает сюда с конкретными запросами и солидным бюджетом. Такие покупатели выбирают не квартиру, а частный дом – с бассейном и садом, стоимостью от €1,5 млн.

В Лукке, например, вилла площадью 400-500 кв. м с большим садом обойдётся в сумму от €1,6 млн до 2,3 млн. Квартира 200 кв. м в центре города обычно стоит от €900 тыс. до 1,3 млн, однако цена сильно варьируется в зависимости от характеристик объекта.

2. Квартира или дом, что выбрать?                                        

Конечно, есть места, в которых этот выбор происходит в некоторой степени автоматически, например, центры крупных городов – Рима, Милана или Флоренции. Найти там отдельный дом с садом практически невозможно или только при наличии большого бюджета.

Лучшие направления для покупки недвижимости в Италии

В противном случае, я рекомендую учитывать некоторые особенности.

Многих привлекает возможность иметь собственный дом с садом, здесь нужно помнить, что содержание сада и отдельного дома в целом требует постоянного внимания и ухода. Это хлопотно, особенно если вы не живете в доме постоянно.

Делая выбор в пользу квартиры, обязательно уточните, каковы затраты на содержание кондоминиума. Общая тенденция в Италии – стремление к минимизации затрат, но бывают исключения, поэтому лучше узнать заранее стоимость расходов, чтобы избежать неприятных сюрпризов.

Еще один важный вопрос – это возможность предстоящего ремонта в доме, например, замена лифта или ремонт фасада, крыши. Помните, что в Италии все затраты на проведение работ в доме ложатся на плечи собственников квартир.

Озеро Комо

Это самый роскошный регион для инвестиций в Италии. Сюда вкладывают деньги только очень состоятельные люди. Спрос на недвижимость зашкаливает. Поэтому цены стремительно растут. Просто недостаточно объектов для того, чтобы покрыть все запросы. 

Лучшие направления для покупки недвижимости в Италии

Преимущества региона очевидны. Всего 50 минут езды до Милана, ещё меньше – до близлежащей Швейцарии, удивительно красивая природа окружающих гор в сочетании с водным пространством. Не последнюю роль для многих сыграет и тот факт, что озеро Комо – фаворит голливудских знаменитостей. Чего стоит только вилла Джорджа Клуни, которая много лет не давала покоя местным жителям.

Регион расцвёл буквально за последнее десятилетие. До этого недвижимость здесь редко покупали иностранцы. А сейчас это выбор многих состоятельных покупателей из-за границы. Россияне – среди них, и типичный их бюджет начинается от €5 млн.   

Лучшие места для покупки недвижимости на озере Комо – Черноббьо и его окрестности. Именно здесь находится самая знаменитая итальянская вилла XVI века – Вилла д’Эсте. Но вы не ошибётесь, если выберете любой другой городок. 

Многие иностранцы выбирают озеро Комо местом своего постоянного проживания, поскольку в этом случае покупка недвижимости облагается меньшими налогами. Другие же, особенно швейцарцы и немцы, предпочитают приезжать сюда на отдых, продолжая работать в родной стране.

Роскошная вилла на озере Комо обойдётся недёшево. Миллионов семь. В евро. Если это исторический объект, то диапазон цен, как правило, составляет €5–10 млн.

3. Ликвидно или нет?

Постарайтесь выбирать объект, ориентируясь не только на ваши симпатии, но также принимая во внимание его коммерческую привлекательность.

Лучшие направления для покупки недвижимости в Италии

К сожалению, когда собственник через какое-то время выставляет объект на продажу, нередко выясняется, что цена не соответствует актуальному состоянию рынка, место невостребованное, т.е. видение владельца не совпадает с параметрами коммерческой привлекательности рынка недвижимости!

Рынок итальянской недвижимости, как и рынок многих других стран, – это, прежде всего, внутренний рынок. Поэтому обращайте внимание также на то, какие приоритеты выделяют для себя сами итальянцы.

В Италии есть небольшие населенные пункты, которые не очень удобно расположены, не имеют хорошей инфраструктуры и в целом не пользуются большой популярностью. Это легко заметить по ценовому уровню рынка недвижимости, – как правило, там он существенно ниже. В таких местах целесообразно приобретать объекты только небольшой стоимости, капиталовложение в крупные проекты будет сопряжено с большими трудностями в случае их дальнейшей продажи.

Таким образом, коммерческая привлекательность объекта в целом, отсутствие дефектов, удобное местоположение и хорошая инфраструктура являются его неотъемлемыми и важными характеристиками.

Умбрия

Это соседний с Тосканой регион, и он далеко не такой известный. Сюда не столь удобно приезжать для пляжного отдыха, поскольку до моря целых два часа езды на автомобиле. Зато можно бесконечно наслаждаться сельской красотой. Умбрия – это как Тоскана 40 лет назад. Да и цены на жильё здесь более доступные. И туристов не так много.

В Италии Умбрию называют сердцем страны. Если вы посмотрите на карту, то поймёте почему. А значит, регион идеально подойдёт людям, которые хотят пожить, как настоящие итальянцы. Настоящая Италия – она именно здесь. Но и до аэропорта рукой подать, он есть в главном городе региона – Перудже.

Цены на местное жильё последние несколько лет снижались. Но сейчас настал тот момент, когда впереди инвесторов ждёт только рост. Однако, поскольку стоимость квадратного метра ниже, чем в Тоскане, не стоит рассчитывать на такую же высокую доходность. На аренде здесь зарабатывают меньше.

Сейчас на рынке недвижимости Умбрии много предложений. Поэтому покупателю не составит труда выбрать объект по душе.

CarlaMeoni, Olon Property

Апартаменты можно найти по цене от €100 тыс. до 150 тыс. Но если вы хотите стать владельцем идеального объекта – на окраине города, в приватной зоне, – приготовьтесь заплатить от €900 тыс. до 1,3 млн.

4. В порядке ли документы?

После того, как вы определились с выбором дома, проверьте всю документацию на объект и его соответствие градостроительным нормам.

Существует расхожее мнение, отчасти ошибочное, что, если нотариус готов заключить договор купли-продажи, значит, объект не имеет нарушений, и покупатель может быть полностью спокоен. Я уже выражала свое мнение на этот счет в статье «Какие гарантии покупателю дает участие нотариуса», повторюсь, это верно лишь отчасти. Существует перечень проверок, которые являются обязанностью нотариуса, а есть целая серия вопросов, которые не входят в его компетенцию.

Помните, что, приобретая объект с нарушениями, прежде всего градостроительного характера, по незнанию или потому, что вы соглашаетесь на компромисс, вы берете на себя дальнейшую ответственность за их наличие. Кроме того, возможное возникновение затрат на их урегулирование также будет являться вашей обязанностью (более подробно об этом читайте в статье «Почему нельзя построить «дачу» в Италии»).

Гражданское законодательство Италии имеет серию правовых особенностей, касающихся, например, договоров дарения. Законом установлен 10-летний и 20-летний сроки, в течение которых, при наличии определенных условий, договор может быть аннулирован в судебном порядке, причем не самим дарителем, а его наследниками.

С сожалением замечу, что не всегда нотариусы объясняют покупателю возможные риски при покупке таких объектов.

Апулия

Этот регион, как и Тоскану, отличает выгодное расположение. Хочешь – покупай в сельской местности, хочешь – на море. Помимо прекрасного вина, которое здесь производят, Апулия знаменита особым типом курортного жилья, который называется массерия (итал. masseria). Это бывшие дворянские поместья итальянских аристократов, которые часто нуждаются в реставрации.

Массерия – это аутентичная недвижимость в традиционном стиле, которой чужд шик и помпезность вилл, таких как на озере Комо. Она более простая в отделке и внутренней обстановке. 

Ещё один вид жилья в традиционном стиле – труллы (итал. trulli). Это традиционные дома с конической крышей, увенчанной характерным белым наконечником. Они не столь роскошны, как массерии.

Цены на жильё в Апулии у моря сопоставимы с таковыми в сельской местности Тосканы. Хороший объект можно найти за €1,5 млн и выше. Массерия в глубине от пляжа площадью более 600 кв. м будет стоить от €1,3 млн. 

Недвижимость в Апулии также можно сдавать в аренду. Но здесь совершенно другой тип туризма, сюда едут те, кому интересно узнать незнакомый регион. Поэтому, возможно, найти съёмщика будет немного сложнее, чем в Тоскане. Арендные ставки варьируются от €2,5 тыс. до 4,0 тыс. в неделю.

Ближайший к Апулии аэропорт находится в Бари – до него около часа езды на автомобиле. Ещё один расположен в Бриндизи.

Это статья из книги “Гид на жительство – 2019”. Спрашивайте на выставках по зарубежной недвижимости в России!

5. Какую налоговую ставку выбрать, полную или льготную?

Лучшие направления для покупки недвижимости в Италии

При покупке объекта недвижимости физическим лицом, закон в Италии допускает возможность использования налоговых льгот: отплату налога в размере 2% (вместо 9%) от кадастровой стоимости при покупке на вторичном рынке, или НДС в размере 4% (вместо 10%) от коммерческой стоимости объекта, заявленной в договоре, при покупке новостройки.

Условий для использования налоговых льгот в Италии всего три:

  1. объект недвижимости не должен принадлежать к категории «люкс»;
  2. покупатель не должен являться собственником иных объектов недвижимости в Италии, приобретенных с использованием налоговых льгот (требование «первый дом»);
  3. у покупателя возникает обязанность зарегистрировать свое место жительства по адресу приобретаемого объекта в срок 18 месяцев с момента заключения договора купли-продажи.

Если вы не являетесь гражданином страны, входящей в Евросоюз, то первым шагом для регистрации места проживания является получение вида на жительство в Италии. Без него это невозможно.

Использование налоговых льгот, но неисполнение требований закона в дальнейшем влечет обязательство по уплате разницы налоговых ставок с 30% штрафом.

Решение о начислении налоговых льгот должно быть принято в момент подписания нотариального договора купли-продажи. Дальнейший перерасчет налога в сторону его уменьшения невозможен.

Если вы хотите использовать налоговые льготы на покупку недвижимости, то помните, что в дальнейшем это потребует от вас сохранения права собственности на объект в течение 5 лет. Продажа до истечения указанного срока накладывает на вас обязательство приобрести новый объект недвижимости в следующие 12 месяцев для сохранения права на налоговые льготы или выплатить разницу налоговых ставок и штраф в размере 30%.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressru

Эти простые рекомендации мне хотелось бы дать всем, кто интересуется вопросом приобретения недвижимости в Италии. Они позволят вам избежать серьезных ошибок при выборе объекта и заключении договора.

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

Если вы еще не определились со своим выбором, закажите консультацию c  нашим экспертом по подбору недвижимости в Италии или юридическому сопровождению сделки.

Первая консультация бесплатно!

Оцените автора
Polem-Travel.ru