Кем утверждается проект планировки территории

Особенности ППТ

В отличие от Генплана ППТ разрабатывают не для целого поселения, а для крупных единиц его планировочной структуры. Например, для квартала, микрорайона. Реже требуется ППТ, если нужно получить разрешение на точечную застройку или строительство на одном участке. Готовый и утвержденный ППТ становится законом. На его основе делают проект межевания территории и выдают ГПЗУ для участков, расположенных в пределах этих земель.

Узнать требуется ли в вашем случае ППТ, можно в органах местной власти. Можно обратиться за помощью к эксперту. Он оценит ваш проект и даст рекомендации по тем документам, которые нужно подготовить для его реализации. Записаться на бесплатную консультацию специалиста компании «Геомер групп» можно по телефону ☎ 7 (495) 481-49-21.

Нормативная база для разработки ППТ

Основополагающий документ, это Градостроительный Кодекс 190-ФЗ (действующая редакция от 25.12.2018).

Кроме этого, в каждом населённом пункте органами местного самоуправления разрабатываются региональные законодательные акты (не противоречащие федеральным).

Примеры:

  • для Москвы это «Положение» от 06.04.10, утвержденное постановлением № 270-ПП;
  • для Московской области – «Положение», утвержденное постановлением 1197/52 от 30.12.14;
  • в иных регионах – нормативные акты, регламентирующие вопросы разработки и последующего согласования ППТ.

Как правило, необходимость разработки планировки территорий в каждом конкретном случае определяется местными органами власти, которым предоставлены соответствующие полномочия (например, в Москве это Москомстройинвест и Москомархитектура).

Получение распоряжения о разработке в Минстрое

Любой ППТ, разработанный без получения Распоряжения, будет незаконным. Его невозможно согласовать и утвердить. Поставить задачу специалистам о подготовке проекта планировки территории, если для этого нет Распоряжения – ошибочное решение. Но вы можете обратиться за консультацией к геодезистами «Геомер групп». Мы поможем вам получить Распоряжение, разработаем и согласуем ППТ.

  • Правоустанавливающие документы на землю и ОКСы (в т.ч. незавершенного).
  • Выписки из ЕГРН на ЗУ, которые планируется отвести под застройку и все расположенные на них объекты.
  • Техдокументацию на ОКСы, расположенных на участках под застройку.
  • Градостроительная концепция.
  • Предварительная экономическая оценка потенциала тех территорий, которые планируются под жилую застройку.
  • Ранее разработанные ППТ (если они есть).
  • Проект техзадания.

Иногда в состав документации включают дополнительные справки, экспертные заключения. Они необходимы для того, чтобы обосновать возможность и экономическую целесообразность застройки территории.

Кем утверждается проект планировки территории

По результатам согласования заявитель получает Распоряжение о разработке ППТ или отказ.

Зачем необходимо разрабатывать ППТ

Основные причины, вызывающие необходимость разработки проекта планировки территории, прямо указаны в пятой главе ГрК (статью 42).

Если перевести законодательные формулировки на общепонятный язык, то можно констатировать, что потребность в подобном документе возникает в следующих ситуациях:

  • в рамках подготовки к осуществлению строительных работ.

Важно! Проекты планировки территории либо их межевания широко применяются как для пустующих участков земли, так и на землях, имеющих сформированную инфраструктуру;

  • при планировании строительства ОКС (когда на данной земле уже есть возведённые объекты данной группы;
  • при необходимости чёткого определения границ, в рамках которых каждый владелец имеет право пользования долевой собственностью, являющейся общей;
  • при возникновении потребности в отчуждении определённой части территории, являющейся обременённой, которая отграничена от остальной территории (общей);
  • в процессе разрешения возможных споров, касающихся границ земельного участка.

https://www.youtube.com/watch?v=ytpressen-GB

Из вышесказанного можно сделать вывод о том, что ППТ, равно как и ПМТ, создается на основе процедуры межевания.

Основания для отказа

Основаниями для отказа могут быть:

  • Поданы не все документы, поэтому у согласующей инстанции недостаточно данных для принятия решения.
  • Заявление подано в орган власти, который не имеет права принимать такие решения.
  • В документах есть ошибки, их оформление не соответствует утвержденным правилам.
  • В заявлении не указано, что инициатор готов разработать ППТ за счет собственных средств, а у местных властей такой возможности нет.

Что включают ППТ

Перечень материалов для конкретного документа определяется ТЗ, выданным на его разработку. Например, в него могут входить:

  • проект межевания (сокращённое обозначение, ПМТ), согласно которому выполняется «нарезка» земельных участков на рассматриваемой территории;
  • градостроительные планы на каждый (ГПЗУ).

В результате, вместе с утверждённым проектом планировки, заказчик одновременно получает и эти документы (последний, если соблюдены все требования действующего законодательства, касающиеся ГПЗУ).

Следует понимать, что после утверждения ППТ приобретает статус градостроительного закона для данной территории.

Проект планировки территории

Согласно положениям 42 статьи ГрК (глава 5) обязательными частями ППТ являются три блока.

Текстовая часть (иногда именуемая пояснительной запиской), содержащая информацию о параметрах развития территории (на ближайшую перспективу) и положение о том, в какой очерёдности она будет развиваться.

Здесь детально прописывается информация:

  • о площадях каждого, из вновь образованных, земельных участков (с перечислением допустимых вариантов их образования);
  • аналогичная информация о землях, относящихся к группе общего пользования (включая территорию, планируемую в качестве резервных, либо изымаемую для нужд государства/муниципалитета);
  • о виде разрешения (по каждому участку) на его возможное использование согласно проекту планировки территории.

Во второй блок входят вся графическая часть, определяющая:

  • границы объекта, уже имеющегося либо только планируемого к возведению (в тех случаях, когда ПМТ является частью ППТ);
  • все красные линии, поименованные в утверждённом ППТ. Ими обозначаются все объекты строительства (имеющиеся и перспективные);
  • линии отступа, определяющие минимальные расстояния от имеющихся красных линий, задающие разрешённые места для возможного возведения ОКС;
  • зоны, попадающие в сферу влияния сервитутов (со статусом публичных).

Два этих блока составляют основную часть проектной документации разрабатываемой планировки территории. Именно она подлежит утверждению.

Третий блок – материалы, обосновывающие основную часть. Например, положение существующих границ:

  • природных земель, являющихся охраняемыми;
  • зон, для пользования которыми законодательно заданы особые условия;
  • различных объектов, отнесённых к культурному наследию;
  • всех ОКС;
  • существующих участков земли (для данной территории).

Структура ППТ по Градостроительному кодексу

Как таковая структура ППТ на законодательном уровне не закреплена, кроме отдельных положений, касающихся содержания основной его части и состава документации по обоснованию самого предлагаемого проекта (пп. 3–4 ст. 42 ГрК РФ).

Обычно ППТ состоит из следующих разделов:

  1. Основная часть:
  • пояснительная записка;
  • графическая часть, включающая проект красных линий и схемы расположения уже имеющихся и проектируемых объектов планир. структуры, схему расположения объектов капстроительства;
  • параметры и характеристики планируемого развития территории;
  • описание очередности планируемого развития территории с описанием каждого отдельного этапа.
  1. Материалы по обоснованию ППТ:
  • карта преобразуемой территории с нанесением границ элементов планир. структуры;
  • материалы по итогам проведения инж. изысканий на преобразуемой территории;
  • пояснения и аргументация проекта границ зон планируемого размещения капобъектов;
  • схемы размещения инфраструктурных объектов территории;
  • аргументация соответствия заявляемых в проекте параметров требованиям нормативов в сфере градостроительства;
  • схема размещения существующих объектов капстроительства;
  • варианты планируемой застройки территории — в отношении объектов, размещаемых в зоне жилой и общественно-деловой застройки;
  • список защитных и профилактических мероприятий от различного рода чрезвычайных ситуаций в отношении преобразуемой территории;
  • список мероприятий по защите окружающей среды;
  • аргументация выбранной очередности этапов преобразования территории;
  • схема вертикальной планировки территории;
  • прочие материалы и информация. 

Получение распоряжения о разработке в Минстрое

Документ состоит из двух частей – основной и материалов обоснования принятых разработчиками решений. Обе части включают в себя пояснительную записку и чертежи.

Основная часть ППТ

Пояснительная записка – это текстовая часть документа. Она описывает особенности того, как будет развиваться территория. В пояснительную записку включают описание характеристик не только объектов застройки, но и инфраструктуры. Любая территория должна быть обеспечена инженерными коммуникациями, дорогами.

Вторая часть – это материалы, которые должны обосновать планировочные решения. Пояснительная записка к материалам включает в себя описания:

  • Объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры, которые необходимы для нормального жизнеобеспечения развивающейся территории. В пояснительной записке указывают параметры существующих объектов, а также тех ОКСов, которые необходимо построить дополнительно для того, чтобы было нормальное обеспечение застраиваемых участков.
  • Мер защиты от ЧС. Мероприятия по защите от различных чрезвычайных ситуаций необходимы для того, чтобы предотвратить их. В случае наступления ЧС разработанные мероприятия помогают минимизировать человеческие жертвы, ущерб.
  • Планирования территории. Здесь можно найти сведения об объектах, которые только планируется строить. Отдельно отмечаются здания, требующие капремонта, реконструкции. В этой части разработчики также обоснуют необходимость сноса старых ОКСов.
  • Решения по развитию транспортной сети. Развитие и застройка новых территорий требует решения вопросов транспортного обслуживания новых объектов. Иногда строительству новых дорог мешают установленные красные линии улично-дорожной сети. В этом случае разработчики ППТ должны обосновать какие красные линии нужно изменить или отменить. Также описывают и обоснуют расположение новых красных линий.
  • Решения по озеленению и благоустройству территорий. Здесь также разработчики могут предложить отмену или изменение красных линий, касающихся территорий общего пользования. Если на землях, в отношении которых разрабатывается ППТ, есть участки рекреации, озеленения, разработчики предлагают варианты их сохранения и развития.
  • Результаты проведенных инженерных изысканий. Они необходимы для того, чтобы обосновать возможность строительства и размещения объектов инфраструктуры.
  • Соответствие нормам действующих регламентов. Любые решения должны быть обоснованы не только с точки зрения экономического развития территории. Они должны соответствовать санитарным нормам, техническим регламентам и другой нормативной документации.
  • План реализации ППТ. Этот раздел включает предложения по этапам реализации проекта. Здесь разработчики предлагают и дают обоснование очередности этапов. При разработке этого раздела учитываются особенности тех территорий, которые примыкают к границам. Так как реализация многих решения будет затрагивать близлежащие земли, дорожную сеть, инженерные коммуникации и т.д.

Графическая часть включает в себя схемы:

  • Расположения территории для которой разрабатывается ППТ.
  • Ее использование во время разработки градостроительной документации.
  • Расположение дорог, улиц, движения транспорта.
  • Границы охраняемых зон, культурных объектов, территорий с особыми условиями использования и т.д.
  • Вертикальная планировка.
  • Инженерная подготовка.

Этапы разработки ППТ

До начала работ по планировке территорий требуется предварительное получение официального разрешения на выполнение данной работы. А после завершения его разработки планировка должна пройти стадию утверждения на предварительно организованных общественных слушаниях.

В противном случае, разработанные проекты планировки и межевания статус закона получить не смогут (будут являться юридически нелегитимными).

Действующим законодательством допускается два варианта разработки проектов планировки территории и её межевания (ПМТ).

Первый – подача соответствующего заявления в местную администрацию.

К заявке прилагается пакет документов, включающий:

  • свидетельство о том, что заявитель является собственником данного земельного участка;
  • выписка из реестра кадастрового учёта на данный участок земли;
  • выписка, информирующая об имеющихся капитальных строениях на участке либо об их отсутствии;
  • эскиз генплана с приложением схемы инженерных коммуникаций, проложенных по участку;
  • топографический план участка с обозначенными коммуникациями.

Проводятся подготовительные работы, по итогам которых принимается решение. Если оно положительное, составляется соответствующее ТЗ и выполняются все необходимые виды работ.

Готовые ППТ (ПМТ) согласуются на специальных публичных слушаниях, в которых должны принять участие представители водоканала, газовой службы, при наличии газопровода, электросетей.

Работы проводятся бесплатно в срок до 2-ух месяцев.

Структура ППТ по Градостроительному кодексу

Если муниципалитет подобных услуг не оказывает, можно обратиться в специализированную компанию.

Разработка проекта планировки территории и его согласование

Целью подготовки ППТ является выделение элементов планировочной структуры, установление параметров их развития.

Разработка ППТ осуществляется по заданию компетентных органов, а также по решению частных лиц — в установленных законом случаях (пп. 1–1.2 ст. 45 ГрК РФ), например правообладателей земельных участков при осуществлении ими комплексной застройки территории и т. д.

В качестве исходных данных для разработки ППТ выступают:

  • решение органа МСУ о разработке такого ППТ;
  • архитектурно-планировочное задание;
  • техническое задание на проектирование и др. 

Подготовка ППТ осуществляется в соответствии с законодательными актами и нормативно-техническими документами РФ и субъектов РФ в сфере градостроительства.

Согласование проекта планировки территории производится компетентными органами власти федерального или муниципального уровня (например, согласование ППТ, подготовленного применительно к территориям исторических поселений федерального значения, производит Минкультуры России, см. положение…, утв. приказом Минкультуры России от 31.07.2013 № 1062), только после этого документация передается для утверждения проекта планировки территории (ст. 45 ГрК РФ).

Градостроительная документация должна быть согласована и утверждена. Регламент утвержден Постановлением Правительства Московской области No1197/52. Разработчик направляет готовый ППТ в Минстрой, но в самом согласовании участвуют разные организации. Процедура согласования пройдет в рамках межведомственного взаимодействия. Документ будет в электронном формате передан в следующие организации:

  • Федеральное агентство лесного хозяйства (если проект планировки территории затрагивает земли лесного фонда).
  • Культурное наследие (если на территории находятся исторические или культурные объекты).
  • Органы, имеющие полномочие изымать земли в пользу государственных или муниципальных нужд (если расположение объектов на территории требует этого).
  • Главе муниципального поселения.

Список согласующих организаций может быть расширен. Это зависит от особенностей проекта.

Согласование и утверждение проекта планировки территории

Согласовывать и утверждать нужно основную часть ППТ. Вторая – это материалы, которые помогают обосновать решения. Если проект будет утвержден, законом станет только его основная часть. В некоторых случаях утвержденный проект может использоваться как основание для того, чтобы внести изменения в другие градостроительные документы, в том числе – в Генплан и Правила землепользования.

Сроки согласования

Согласование ППТ занимает 30 календарных дней. Когда все учреждения согласовали проект, застройщик получает Акт Минстроя и может получить ГПЗУ для тех участков, которые расположены на территории.

Согласующие органы имеют право отказать в утверждении ППТ, если он нарушает нормы:

  • Нарушает лесное законодательство. Например, предельные параметры планируемого объекта не соответствуют лесохозяйственному регламенту.
  • Для реализации проекта придется изымать особо охраняемые земли.
  • Возможно другое размещение ОКСов, которое не потребует изъятия земель.
  • В проекте нет сведений о культурных и исторических объектах, расположенных на территории.
  • Нарушение норм градостроительных регламентов.
  • После реализации проекта снизится обеспеченность территории транспортом, инженерными коммуникациями, социальными объектами.

В любом из этих случаев инициатор получает обоснованный отказ. В нем указаны причины, по которым реализовать этот проект невозможно. После устранения причин для отказа, проект можно повторно подать для согласования.

В том случае, если после доработки проекта вы опять получили отказ, можно подать заявление о проведении совещания. На нем будут участвовать представители согласующих органов, глава поселения и инициатор разработки. Цель такого совещания – урегулировать разногласия. Инициатор получает возможность ответить на каждое возражение и привести обоснование тех решений, которые были приняты при разработке ППТ.

Факторы, влияющие на цену работы

Факторов внешнего характера, оказывающих влияние на ценообразование, достаточно много. Но основными являются следующие:

  • площадь рассматриваемого участка земли, а также площади объектов, которые планируется возводить на данной территории;
  • инфраструктурное окружение участка, наличие (отсутствие) СЗЗ либо иные факторы ограничительного характера;
  • сложность индивидуальных проектов и рельефа конкретного участка;
  • степень срочности работ.

Заказать проект планировки территории

Итоговая цена разработки ППТ и проекта межевания территории доводится нашим представителем до заказчика после согласования всех существенных условий ТЗ.

Бесспорными преимуществами для лица, заказавшего разработку соответствующих проектов, является тот факт, что после утверждения разработанных ППТ, он имеет возможность получения (на любой из имеющихся либо на все сразу) участки, располагающиеся на данной территории, ГПЗУ.

Кроме этого, прошедший согласование и утверждение ППТ может быть использован в качестве основания, допускающего внесение соответствующих изменений в имеющиеся Генплан и ПЗЗ.

Что делать после утверждения планировки?

После согласования ППТ и документы, подтверждающие, что к проекту нет возражений, направляют на утверждение. Если проект согласовывали на совещании, к нему нужно приложить принятые решения.

После этого в течение 30 дней проект будут проверять на соответствие нормам Градостроительного кодекса. Если выявлены нарушения, документ отправят на доработку. Когда никаких претензий к ППТ нет, уполномоченный орган принимает распорядительный акт. Это будет доказательством того, что проект утвердили. Уведомление будет направлено вам в течение 7 рабочих дней после согласования.

Если проект был отклонен, вы также получите уведомление. В этом случае после доработок его надо заново согласовывать.

Что такое ППТ и как его разрабатываютhttps://www.youtube.com/watch?v=ytadvertiseen-GB

Процедура разработки, согласования и утверждения проекта планировки территории занимает много времени. Кадастровые инженеры «Геомер групп» помогут вам на всех этапах работы над документом. Сопровождение эксперта во время согласования поможет вам снизить риск отказа. Записаться на консультацию можно по телефону ☎ 7 (495) 481-49-21.

Оцените автора
Polem-Travel.ru